Россияне бросились за «копейки» скупать недвижимость на бирже. Реально ли так заработать?

Почему в России начинается бум инвестиций в бетон через ценные бумаги

В 2025 году россияне вложили в фонды недвижимости рекордные 227 млрд рублей — почти втрое больше, чем годом ранее.

Главным стимулом такого бума стало смягчение политики Банка России. С лета он снижает ключевую ставку. Участники рынка объясняют, что у людей годами копились деньги на вкладах, а когда подошел срок переоформления, новые условия оказались слабыми. И народ стал переводить сбережения в более доходные инструменты.

Так, крупнейший оператор фондов недвижимости — управляющая компания «Современные Фонды Недвижимости» (УК «СФН») — отчитался: за год число пайщиков у него выросло более чем на 60% — с 105 тысяч до 170 тысяч. Всего на рынке

По данным УК, доходность фондов составила от 15,56% до 37,94% годовых. Другие игроки называют похожие результаты.

Еще одна цифра, которая указывает на рост этого рынка: доля фондов в общем объеме традиционных сделок с коммерческой недвижимостью за год выросла с 10,1% до 18,1%. То есть почти каждую пятую сделку на рынке стали проводить через фонды.

Рассмотрим поближе, как это работает на практике

Как устроены фонды недвижимости — и какие здесь риски

Представьте: несколько тысяч человек складываются деньгами, покупают большой склад и сдают его в аренду. Каждый получает доход пропорционально своему вкладу. Примерно так и работает закрытый паевый фонд (ЗПИФ) недвижимости.

Управляющая компания (УК) собирает деньги инвесторов, покупает на них недвижимость и управляет ею — сдает в аренду, следит за состоянием объектов, реинвестирует свободные средства. Доход от аренды распределяет между пайщиками — они получают выплаты, обычно раз в квартал. Стоимость паев растет вместе со стоимостью недвижимости внутри фонда.

ЗПИФов десятки. Их паи можно купить напрямую у УК, а можно на Московской бирже через брокерский счет — так же, как акции или облигации.

Некоторые фонды доступны даже через банковские приложения. Например, паи от УК «СФН» продаются в приложении «Сбербанк онлайн».

УК (управляющая компания) — профессиональная команда, которая управляет фондом. За это она берет комиссию — обычно 1–3% от стоимости активов в год плюс иногда процент от прибыли.

Может ли УК пропасть с деньгами? Такое представить сложно: имущество фонда по закону принадлежит пайщикам, а не ей. Все крупные сделки проходят под контролем специализированного депозитария и Центробанка. Если компания лишится лицензии или обанкротится — недвижимость никуда не денется.

Плюсы фондов недвижимости

Минусы фондов недвижимости

Рынок сконцентрирован: более 70% активов приходится на две управляющие компании — «СФН» и «ДОМ.РФ Управление активами», отметила гендиректор Peramo Invest Ольга Мещерякова. Есть фонды у «Альфа-Капитала», «Т-Капитала», даже у застройщика «Самолета» и других игроков, известных и не очень.

Обычному человеку без статуса «квалифицированный инвестор» (что это, мы писали здесь) на Московской бирже доступно около десятка фондов. Купить их можно после тестирования в приложении брокера. Правда, по-настоящему ликвидны из них меньше половины, говорит экономист и эксперт по финансовым рынкам Ольга Гогаладзе.

Примерно две трети всех денег фонды направляют на покупку складов, отметила начальник управления по работе с частным капиталом РосДорБанка Татьяна Росолько. Причина проста: договоры аренды там длинные и стабильные.

В 2026 году рынок меняется: внутри фондов появляется новая недвижимость, а регулятор корректирует правила игры.

Как трансформируется рынок фондов недвижимости

Фонды становятся разнообразнее. В портфели все активнее добавляют офисы: если в 2024 году и первом полугодии 2025-го их доля в фондах была около 5%, то теперь — уже 10–20%.

Появляются и совсем новые форматы. Например, торгово-развлекательная недвижимость, включая региональные термальные комплексы и другие объекты велнес-индустрии. Есть и фонды с жилой недвижимостью — пока их немного, но интерес к ним растет.

Выбор фондов для обычного частного инвестора должен стать шире. С 1 марта 2026 года вступили в силу поправки к федеральному закону «Об инвестиционных фондах». Главное новшество — фонды для квалифицированных инвесторов теперь могут менять свой статус и становиться доступными для всех. Раньше такой возможности не было.

Теперь, если фонд изначально создавался под рискованный проект — например, строительство объекта с нуля — и успешно его завершил, он может «открыться» для широкой аудитории. Риски позади, стратегия понятна, денежный поток предсказуем.

Интерес управляющих компаний к этому очевиден: имущественный ценз для получения статуса квалифицированного инвестора вырос c 6 до 24 млн рублей. Аудитория «квалов» сузилась — и УК логично пойти за более широкой аудиторией.

Покупать ли фонды недвижимости в 2026 году

Однозначного «да» или «нет» здесь нет. Все зависит от того, чего вы ждете от этого инструмента — и готовы ли вы ждать.

Главным двигателем доходности фондов недвижимости в последние годы были арендные ставки на склады. Они росли стремительно: в московском регионе (столица + Подмосковье) — с 4200 рублей за квадратный метр в год в 2020-м до 11 500 рублей к лету 2025-го.

«Сейчас этот рост замедляется из-за коррекции рынка складской недвижимости, и было бы наивно ждать повторения», — отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Причина — на рынок выходит волна новых складов, которые начали строить в 2022–2023 годах. Предложение выросло, а спрос со стороны маркетплейсов и ритейла немного охладел. Некоторые девелоперы уже предлагают арендаторам скидки 10–15%, чтобы не остаться с пустыми площадями.

Значит ли это, что вкладываться не стоит? Не совсем. Уже в 2027–2028 годах аналитики ожидают восстановления роста — в среднем на 6% в год. Основные драйверы: снижение ключевой ставки, восстановление спроса со стороны e-commerce.

«Недвижимость — долгосрочный инструмент инвестирования. Мы рекомендуем размещать в фондах недвижимости долгосрочную часть портфеля — пенсионный или рентный доход», — говорит Валерий Тумин.

Ольга Гогаладзе говорит, что 2026 год может быть сложным для рынка недвижимости, поэтому фонды стоит рассматривать как актив на 3–5 лет. Тот же срок назвала Татьяна Росолько.

«Доходность здесь формируется постепенно: сначала идут арендные платежи,затем может вырасти стоимость объектов.Короткие стратегии редко дают хороший результат» — добавила она.

Как не ошибиться при выборе фонда

Если вы всё же решили вложиться — вот на что обратить внимание.

Изучите состав фонда. Что именно внутри: склады, офисы, торговые площади? В каких регионах объекты? Кто арендаторы и на каких условиях они снимают помещения?

Эксперт также предупреждает: многие ЗПИФы недвижимости оказываются на деле комбинированными фондами, и в них могут входить любые инструменты вплоть до структурных облигаций. А чем опасны структурные бумаги, рассказывали в отдельной статье.

Валерий Тумин приводит показательный пример: один из заметных фондов в 2025 году показывал 19% дивидендной доходности, но 62% его активов были размещены в деньгах, а не в недвижимости. По сути, инвестор платил комиссию 2,8% за дорогостоящий аналог фонда денежного рынка (о таких фондах мы тоже рассказывали)

Проверьте комиссии. Они складываются из фиксированного процента от стоимости активов (обычно 1–3% в год) и иногда процента от прибыли — до 10–20%. Это напрямую влияет на вашу итоговую доходность.

Сравните рыночную цену пая с расчетной. У пая есть две цены: рыночная (сколько просят на бирже) и расчетная (реальная стоимость доли в активах фонда). Если рыночная ниже расчетной — вы покупаете с дисконтом, это хорошо. Если выше — переплачиваете.

Оцените долговую нагрузку. Многие УК берут кредиты под залог недвижимости, чтобы покупать новые объекты. В условиях высокой ставки это опасно: проценты по кредитам могут съесть весь арендный доход. Фонды без долга на начало 2026 года считаются более надежными, отмечает Ольга Мещерякова.

Оцените ликвидность. Некоторые паи торгуются на бирже каждый день, другие — редко и с большим спредом, то есть разницей между ценой от продавцов и предложением покупателей. Если деньги могут понадобиться раньше срока — это критически важный параметр.

Доцент экономического факультета МГУ Магомет Яндиев выделяет три принципа для частного инвестора.

1. Рассматривайте недвижимость только как долгосрочную историю на пять или семь лет. Спекулировать на коротких дистанциях здесь неразумно.
2. Выгоднее всего покупать паи в момент первичного размещения, когда портфель фонда только формируется.
3. Не вкладывайте в один инструмент сразу все свои деньги — разумная диверсификация убережет вас от лишних волнений.

Как правильно собрать активы в инвестиционный портфель и какую долю капитала в нем можно отвести под фонды недвижимости, читайте в нашем материале про диверсификацию.

Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям.

Редакция не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.